巨詮事務所
常見問題

2015-07-21

「房地合一」簡言篇

「房地合一」新制,已於104年65日三讀通過,105年起新購後出售的房地產將適用新稅制

   而104年底前,購入持有>2年者,則繼續適用舊稅制
 
 
《新制》與《舊制》最大的差異是將(土地與建物)合一計算所得同時實價課稅
   稅率方面則依不同投資人持有期間採取差別稅率。
 
 
 
  【境內公司】課稅如下:

          (1)課徵17%營所稅 (不論持有期間均為單一稅率17%)
          (2)出售須負擔5%營業稅
          (3)盈餘分配股東時,股東得繳納 5% 至 45% 綜所稅
          (4)如盈餘不分配股東時,其未分配盈餘須另加徵10%營所稅


 
 
   【一般個人】課稅如下:
              持有   ≦   年,稅率45% 
              持有 1~   年,稅率35% 
              持有 2~ 10 年,稅率20% 
              持有  >  10 年,稅率15% 
 
     所謂自住者,自住滿 年且無營業或出租使用,獲利未滿400萬元者免稅,
     逾400萬元部分,稅率10%
 
 
 
   【外國個人及境外公司】課稅如下:
              持有 ≦ 年,稅率45%
              持有 > 年,稅率35%


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■   國稅局親自解釋,常見問題:

問題1:售屋如何判定適用新舊制?

國稅局發佈一張圖表,告訴民眾到底何時購屋、何時售屋適用新舊制。

目前顯示的是「」

問題2:自用住宅定義

國稅局回答:

(A)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並連續居住滿6年。

(B)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

(C)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。國稅局也提醒,若是「成年子女」設戶籍,並不符合自用住宅規定。

 

 

問題3:重購退稅如何計算 ?

國稅局回答:無論是先買後賣,或是先賣後買,只要買屋及賣屋的時間(以登記日為準)差距在2年以內,且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定,即可申請重購退稅。

而新、舊制的重購退稅規定的差異包括: 

(A)舊制:依照《所得稅法》第17條之2,出售並重購自用住宅房屋者,其重購價額超過原出售價額,所繳納的財產交易所得併入綜合所得稅額,可申請自綜合所得稅額中扣抵或退還。

(B)新制:依據《所得稅法》第14條之8,個人出售並重購自住房屋、土地,可申請按重購價額占出售價額的比例,退還繳納的稅額。 

國稅局舉例符合自用條件的住宅案例:

(1)小明在2011年購入A屋,2015年為了換屋而購入B屋,並在2016年將A屋賣掉。

   →A屋是在2016年1月1日以前取得,且持有期間超過2年,應適用舊制 

   →應按舊制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋則不能退稅)

(2)小華在2015年購入C屋,2016年出售C屋,並同時購入D屋。

   →C屋在2016年1月1日以前取得,且持有期間在2年以內,應適用新制。

   →並按新制重購退稅(小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格之比例退稅)

 

 

問題4:若申請重購退稅,但5年內改作其他用途或再行移轉,是否得補稅?

國稅局回答:相較舊制,新制另訂有「重購後5年內改作其他用途或再行移轉時,應追繳原扣抵或退還稅額」的規定。 

以自用住宅舉例來說,

(1)小張於2016年購入A屋,2017年出售A屋,繳納新制所得稅50萬元。 

(2)小張又於2018年購入B屋且價值高過A屋,申請重購自用住宅退稅50萬元。 

(3)小張在2020年出售B屋,繳納新制所得稅100萬元,加計追繳前次退還稅額50萬元,共須繳納150萬元。 

(4)小張再於2021年購入C屋且價值高於B屋,應以前次出售B屋而繳納的新制為準,即申請退稅100萬元。