巨詮事務所
常見問題

2015-04-28

103年度《個人出售房屋》之財產交易所得計算規定

           103年度《個人出售房屋》之財產交易所得計算規定

以下擇一申報:

    (一) 核實課稅:

    購屋成本與售價證明文件齊全者,不論是否為豪宅,均應以實際售價減掉買價及相關成本後的實際利得報繳所得稅

    一般而言,賠本賣屋者,最好擇以這種方式報稅,且當年出售房產的損失,可以扣減當年其他財產交易所得

    若當年度沒有其他財產交易所得時,也可以保留三年虧損抵稅權。

    ★ (實際售價 -取得房屋成本- 移轉費用(註1)) X[房屋評定現值÷(房屋評定現值+土地公告現值)] = 實際利得

    舉例說明:

    甲當初購入房屋價1,000萬,現在出售房屋價1,100萬

    交易期間:仲介費用44萬,契稅2萬,增值稅2萬,代書費2萬,印花稅2千,房屋核定契價20萬,土地公告現值200萬。

(實際售價 1,100萬-取得房屋買價1,000萬-相關成本502,000)X[房屋評定現值20萬÷(房屋評定現值20萬+土地公告現值200萬)] = 45,272 實際利得

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    (二) 設算課稅:

    依財政部公告財產交易所得標準計算:

    財政部規定,前提「非豪宅」且「完全無法舉證買進」的不動產交易案件才可依房屋評定現值,計算售屋所得。

    ★ 以房屋評定現值× 各縣市所得額標準= 售屋所得。( 請參考:附件)

    ★ 特別注意:《台北市》財交所得額分成二級:

    (1)高級住宅,房屋評定現值 48% 計算。

    (2)其他住宅,房屋評定現值 42% 計算。

    舉例說明:

    乙在台北市出售一棟房產,實際賣價為5,000萬元(房地總價),屬財政部所定義的「非豪宅」,符合高級住宅的認定範圍,

    且乙無法舉證買進成本,可按財產交易所得額標準申報售屋利得。

    假設乙所售房產的房屋評定現值為500萬元。

     房屋評定現值 500萬元x 48% = 240萬元(售屋所得)

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(三)增列《豪宅》財產交易所得計算公式:

    未能舉證購入成本時

    ● 台北市-售價大於7,000萬元

        ● 新北市-售價大於6,000萬元

        ● 其他縣市-售價大於4,000萬元

    ★ 房地總成交金額×[房屋評定現值÷(房屋評定現值+土地公告現值)]×15% = 售屋所得

    舉例說明:

    丙在台北市出售一棟1億元房產(房地總價)未能出示買進成本

    假設,房屋評定現值為1,000萬元,土地公告現值為4,000萬元。

    1億元×[1,000萬元÷(1,000萬元+4,000萬元)〕×15% = 300 萬元( 售屋所得)

房屋交易所得 / 課稅原則

僅售價

無成本價資料

★台北市

房地總售價大於7,000萬元

   (原門檻為8,000萬元)

 

★新北市

房地總售價大於6,000萬元

   (原門檻為8,000萬元)

 

★其他縣市

房地總售價大於4,000萬元

  (原門檻為5,000萬元)

總價×房地比×15%

成本、售價(可)舉證

核實課稅

(實際售價-取得成本)

成本、售價(無法)

舉證

房屋評定現值×所得額標準

(各縣市不同)

售屋年度:2014年

申報年度:2015年

房地比=房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值

 

1、成本:(註1)個人出售房屋,成本及移轉費用如下:

    (1) 取得房屋的價金。

    (2) 購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。

    (3) 房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。

    (4) 取得房屋所有權後,使用期間支付能增加房屋價值或效能,而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

     (如水電瓦斯管線費用、天花板裝潢工程等)

2、移轉費用:

    出售房屋支付的必要費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)。

3、不得列舉:

    出售前,所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等,都是屬於使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。

(財政部83年2月8日台財稅第831583118號函)

提醒您,實價登錄制施行後,依法登錄的交易資料雖無法做為課稅之用,因房屋非屬一般商品,交易價金動輒上千萬元,稅捐機關可透過銀行貸款資料等方式掌握實價,特別是高價豪宅,利得按實價課稅並非難事。

我國對房地產交易所得課稅,採取房、地分別課稅制,土地按公告現值課徵土地增值稅後,不再課徵所得稅;個人房屋交易所得則課徵綜合所得稅。

4、應備文件

      出售及購買之不動產買賣契約書

      出售及購買時的契稅單或房屋稅單

      出售及購買時之土地地價證明

5財政部頒佈各縣市所得額標準

    請連結:http://wusj.sg1012.myweb.hinet.net/newlaw102/(1040413)10304649640.pdf