一、登記：
房屋仲介業所經營之業務主要為「H704031 不動產仲介經紀業」以及「H704041 不動產代銷經紀業」。應辦理不動產經紀業許可，故必須取得經紀業執照才可以開業。
其登記之程序為：
公司名稱預查＝＞辦理經紀業籌設許可＝＞辦理公司設立登記＝＞國稅局稅籍登記
＝＞加入縣市公會＝＞繳交保證金＝＞辦理設立備查（含經紀人及營業員登錄）
理論上，公司成立之後，任何登記事項有變動時（含經紀人、營業員異動甚至證照的有效期限等等），都必須再向地政局辦理備查變更，但實務上很多公司會忘記辦理。目前地政局的態度跟做法有日趨嚴格的趨勢，公司最好能夠謹慎處理，以免被罰。
二、帳簿、憑證：
公司依法必須取得及保存交易憑證、設置會計帳簿，並且依照一般公認會計原則誠實記帳。在面對稅務單位查核時，公司與個人之間最大的差別，便是在記帳及保存憑證上面，稅法並未強制個人必須記帳及保存憑證，但是公司則有必須記帳及保存憑證的義務。不管是營業稅、營所稅或是其他的調查，公司都必須搬出帳簿、憑證來讓主管機關查核，以證明自己的清白。（當然囉！最後也可能證明公司的確有過失或錯誤。）
三、營業稅：
（一）、計算：現行營業稅制係採用銷項減進項的計算方法。簡單的說，公司開立銷貨發票所產生的銷項營業稅減除公司支付各項開銷所取得的進項營業稅（當然，必須要剔除掉不可扣抵的部分）以後，便是應該繳納 的營業稅額。
（二）、申報、繳稅：公司完成稅籍登記後，就必須以二個月為一期，在單月份的15日以前，依規定格式向國稅局申報前二個月的營業稅，如果有應納稅額，還必須繳完稅款，申報手續才算完成。（即使未開立任何發票，仍必須申報）
（三）、 查核：現行營業稅的查核原因，大致下有下列幾種可能。
1.檢舉：公司收了佣金，卻沒有開立發票，被委託人檢舉。（由檢舉人舉證）
2.電腦通報異常：進項稅額已扣抵而銷項漏未申報的三聯式發票、統一發票中獎而銷項漏未申報的二聯式發票、申報扣抵虛設行號的進項發票以及留抵稅額偏高等情形。
3.刷卡交易：國稅局經常不定期調閱公司受理刷卡的請款資料，再要求公司提供同期間的銷貨發票記錄，藉此發現短、漏開（報）發票的情形。
4.訪查：稅務人員預告（事先發公文）或不預告，登門拜訪，先要求查看近期的房屋成交資料，接著索取相同期間的發票開立記錄。如果出現成交資料筆數或金額比發票開立記錄多的情形，便有可能是短、漏開發票了。（經紀業開立發票的時限：按約定應收佣金、手續費、報酬金時為限。）
5.特殊選案查核：由營業稅專責查緝逃、漏的部門主動發起，會先挑選行業別，再針對營收申報金額相較於經營規模明顯偏低的個案，進行查核。
（四）、 特性：
1.在現行營業稅制的設計下，如果把時間拉長，只有三種公司可以不必繳營業稅。第一種是專攻外銷（或是科學園區、加工出口區）生意的廠商、第二種是專攻免稅產品（未加工之生鮮農產品）生意的廠商、第三種是生意失敗嚴重虧損的廠商（這種廠商應該也活不了太久！）。所以，經常不繳營業稅的公司，如果既不是第一種也不是第二種業務性質的廠商，都會特別受到稅務員的「青睞」，經常會收到口頭或是書面的關切（發文查帳）。
2. 就房仲業來說，人工薪資成本是最大的支出項目，不過，在營業稅申報規定中，只有取得可以扣抵的進項發票或是其他合法的憑證，才能拿來抵減營業稅。最大宗的薪資支出因為沒有營業稅額，所以，跟營業稅的計算是無關的。因此，凡是屬於服務業別的公司，應該都會繳到營業稅。
四、營利事業所得稅：
（一）、計算：營所稅的計算方式，是以會計報表（目前主要是損益表）為基礎，再套上稅法規定加以調整（例如，交際費有限額，超限要剔除），最後得出課稅所得額，並以此計算應納稅額。
（二）、申報、繳稅：公司應依照會計報表的結算數字來填寫營所稅申報書，並於每年的5月份自動向國稅局辦理申報，如果有應納稅額，還必須繳清稅款，申報手續才算完成。
（三）、查帳：現行營所稅的查核原因，大致下有下列幾種可能。
1.選案：公司完成營所稅申報後，國稅局會先由專人將所受理的申報數字及資料建檔，然後再進行電腦及人工選案的雙重模式進行分析，以決定應該查帳的對象。凡是被選中要查帳的，都會收到查帳公文，必須在指定的時間，將公司相關的帳冊、傳票、銷貨發票、薪資表、合約等相關文件憑證送至國稅局供承辦人員查核。（營所稅選案原則第一條：選大不選小。）
2.檢舉：如果檢舉的內容是短、漏報收入，那麼，依分工的慣例，案件會先交給營業稅股去查核；如果被檢舉的是成本、費用的問題，便會由營所稅股直接發文來調查。
3.通報：營業稅股主動調查公司進、銷項申報資料或是被動受理短、漏開發票檢舉後，會將其調查的結果通報營所稅股，營所稅股再依據通報結果，通知被調查公司，由公司決定是否同意直接調整損益、補徵稅款？還是另外發文調帳查核。（其他公家機構，例如調查局，也可能會有通報的動作。）
（四）、核定：國稅局查完帳後，會將應補繳稅款的繳款書，連同查帳調整的理由以及核定通知書一起寄給公司。所謂「核定」，指的是查核、認定，也就是由國稅局確定公司報稅相關數字的意思。即使是沒有被抽中查帳的公司，也會在申報後的一段時間內，收到核定通知書。因為國稅局的核定，包括查帳核定以及書面審查核定二種情形。就營所稅來說，收到核定通知書通常就代表該年度的營所稅申報資料不會再查帳了。
五、薪資：
（一）、在新制退休金規定實施前，很多小型公司並不覺得薪資申報會有什麼問題。大多是以一個申報年度為單位，視公司損益情況來決定薪資申報的金額，即使最後敲定的數字跟平常投保勞健保的金額不符，也不會太在意。因為實務上，勞健保主管機關多半是調整往後月份的投保金額來結案。
（二）、新制退休金規定實施後，由於罰則加重，讓很多公司開始警覺到以往的薪資申報方式並不恰當。因為，薪資清冊的名單跟投保勞健保勞退的員工名冊如果嚴重的不相符，主管機關跟本不需費心比對，就可發現有問題。一旦勞保局開始查核勞退新制的辦理情形，這些薪資清冊跟加保名單嚴重不符的公司，很可能就是優先被修理的對象。
（三）、勞、健保及勞退的加保金額級距設計，基本上是採用固定薪資的概念出發，所以，普專制的計薪方式在適用上比較不會出現問題。但是，零底薪的高專計薪方式在適用上就會出現很多滯礙難行的狀況，即使公司想要「依法」來辦理勞、健保及勞退的加保，恐怕都會覺得滯礙難行，不知道如何辦理！
（四）、高專制度的設計，其實已經脫離「聘僱」關係的內容，比較像是靠行或是借牌的個人營利行為，但這個部分偏偏卻是法令未明確定義跟規範的灰色地帶！擔任高專者，幾乎都要自行吸收所有的費用，包括：5％的營業稅、勞保費、健保費、退休金費用等等。因此，高專會傾向不在公司加保勞保、健保、勞退，而是把這些通通掛在各種工會，以便降低總開銷。但是，這樣做的結果，會造成公司的勞健保通報異常（公司有薪資支出，但卻沒有勞健保、退休金的支出），成為營所稅查帳時，稅務員「修理」公司的大好理由！（可罰保費罰2倍）
（五）、面對不易處理的薪資及勞退問題，建議公司可以分二個步驟來處理。首先是先解決加保的問題，至少要先把「列報」薪資的人員先都納入加保名單，即使是採用最低投保金額加保，都比完全不投保要來得好！其次再來研究「適當的」投保金額應該是多少。
（六）、部分同業已經引用後附的解釋令，將高專比照保險業『不具僱傭關係保險業務員獨立招攬業務自負盈虧』之模式，以「佣金」科目來列報高專的獎金支出，把高專與公司的合作模式解釋成勞務承攬關係，因此公司就不必負擔高專的勞保、健保及退休金。此構想雖然頗具創意，不過，國稅局查帳時，一定會問「佣金」是怎麼算出來的？相對應的成交收入如果沒有誠實交待，短、漏開發票的事實，很容易就會被抓包！（當然囉，不動產經紀業條例的規定是否與此模式相抵觸？尚有待釐清，而且還要注意，列報「佣金」的高專人員，應該要具有經紀人或營業員證照！）
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日期文號： |
財政部97.7.18台財稅字第09704531410號 |
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摘要： |
不具僱傭關係保險業務員獨立招攬業務自負盈虧之佣金收入課稅規定。 |
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主旨： |
自97年7月1日起，保險業務員與保險公司不具僱傭關係，由業務員獨立招攬業務並自負盈虧，公司亦未提供勞工保險、全民健康保險及退休金等員工權益保障者，其依招攬業績計算而自保險公司領取之佣金收入，得依所得稅法第14條第1項第2類規定，按減除直接必要費用後之餘額為所得額；保險業務員如未依法辦理結算申報，或未依法設帳記載及保存憑證，或未能提供證明所得額之帳簿文據者，可依本部核定一般經紀人之費用率計算其必要費用。 |
註：就現行實務，如果有『打卡』的事實，都會被認定是聘僱關係。
六、收入及統一發票開立：
在現行稅務稽徵程序中，統一發票是很重要的一個源頭，牽涉到營業稅及營所稅兩大重要稅收的成敗。因此，稅法對於短、漏開發票之處罰便相對的嚴苛。
依稅法規定，仲介業者於收取服務費時，必須開立統一發票。而在實務的查核案例中，國稅局查獲短、漏開發票所運用的技巧大約有以下幾種：
（一）、與薪資資料比較：
1.從業務員的薪資計算方法反推，理論上可以追出成交的案件金額，再拿來跟發票開立內容比對，便有可能發現短、漏開發票的情形。
2.估計員工每人「合理的」案件成交數，來推算公司全年成交案件數量。
（二）、比較廣告案件數：從公司全年刊登的銷售廣告戶數估算「合理的」案件成交數，理論上亦可以發現異常。
（三）、由佣金支出反查成交案件：
1.從支付公司個人的佣金扣繳支出（外部人士或是公司內的高專人員），反查成交案件，如果有佣金支出卻沒有相對應的銷貨發票，便是漏開發票。
2.從帳列的佣金支出發票（同業所開立的），亦可反查成交案件，其情形與上述支付個人佣金之情形相同。
（四）、核對買賣合約或成交記錄：有買賣合約或成交記錄而沒有開立發票的（發票只開給買方或賣方一邊的也一樣），或是發票開立金額低於合約的，都會被認定是漏開或短開。
（五）、履約保證的案件：
多數加盟的仲介系統都有「履約保證」的制度設計。但在提供買賣雙方較優質交易安全保證的同時，卻也特別留下了交易事實的證明。稅務機關如果從「履約保證」的相關帳戶切入查核，也可能會因而找出短、漏開發票的事證。
七、稅務責任：
（一）、公司欠繳的稅款，原則上不能強迫負責人要清償。但是，當公司欠稅金額合計超過二百萬元（99.04修正）時，負責人會因此被限制出境。（「欠稅」跟「限制出境」原本是綁在一起的，一直到98年5月才因稅法修正而脫鉤。目前，稅務案件的「限制出境」期間是5年。不過，是以一案一案來計算的。）
（二）、稅法規定的正常核課期間是五年，意思是說，98年的營所稅如期在99年5月31日申報後，國說局在104年5月30日以前都可以查帳，但104年5月30日以後就不可以查了。（但是，涉及違章、逃漏時，核課期間延長為七年）
（三）、稅法的徵收期間是五年，意思是說，如果某一張核定稅款的繳納期限是99年5月31日，那麼，萬一稅務機關不能在104年5月30日以前跟你要到這筆錢的話，就只能移送給行政執行處去討債，否則就必須註銷欠稅。（實務上，國稅局忘記移送的機率是很低的。）
（四）、逃、漏稅的處罰怎麼算？（以漏開100元的統一發票為計算基礎）
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營業稅 |
當年度營所稅 |
未分配R/E加徵營所稅 （依商會法之稅後純益） |
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本稅 |
罰鍰 |
本稅 |
罰鍰 |
本稅 |
罰鍰 |
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5 |
5 （1~10倍） |
17
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14 （2倍以下） |
＊
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＊
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（五）、稅務上的問題，大部分都是錢可以解決的。但是，稅法上對於「以詐術或其他
不正當方法逃漏稅捐者」訂有刑責，不可不慎！原則上，「積極的」作為會被認為是「詐術或其他不正當方法」，例如，買人頭來報薪資；而「消極的」作為則不會被認為是「詐術或其他不正當方法」，例如，短、漏開銷貨發票。
八、特殊案例：
※、三重、蘆洲地區曾經出現針對房仲業「普查」的案例！是由營業稅第三股所發起，直接向地政事務所取得某個年度全年的房屋成交資料，然後再向轄區所有仲介公司發文查帳，要求提供該年度所有的成交記錄及發票開立情形。接著，針對地政成交案件數與仲介同業成交資料不符的部分，再去發函詢問買、賣方，以找出漏開發票的交易！
※、惡夢：每一家仲介業者都至少要有一位經紀人，而每一件成交案都應該有經紀人的簽名，如果主管機關開始統計經紀人簽證的案件，那麼，每一家房仲業者所經手成交的案子便無所遁形。（民國98年初，地政機構曾經出現一份新版的土地登記申請書，上面多了幾個空格，其中包括：經紀人的姓名、基本資料…。不過，後來這份新版的申請書並沒有拿來使用。）
九、結語：
（一）、納稅是國民應盡的義務，當老板的應該把各種相關稅賦當做是經營企業的必要成本費用。
（二）、正常情形下，賺錢的公司『應該』都會繳得到稅。企業主所長期追求的，應該是合理的稅賦（包括如何少繳冤枉稅），而不是不繳稅。
（三）、天底下沒有白吃的午餐！避稅企圖比較積極的公司，通常就必須承擔比較高的稅務風險。
（補充資料）營所稅的查核簡介
房仲業－書審篇
公司都已經採用『擴大書面審查』（簡稱『書審』）來申報營所稅了，照理說，該不會查帳
了吧。可是，居然還是收到查帳通知！該怎麼辦呢？以下的說明或許可以幫得上忙。
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處理方式 |
方案一：提供帳冊給國稅局查帳 |
方案二：不提供帳冊給國稅局 |
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查核過程及可能結果 |
國稅局會逐筆詳細核對公司帳冊的記錄與所保存的憑證是否相符；並且從收入、成本、費用等面向進行個別及交叉的比較、分析來發現是否有異常、錯誤或其他違反稅法規定之情形。最後再將查帳調整後的結果拿來跟書審申報的淨利率（10％）做比較，取其較高者，以便決定是否需要向公司補稅。（國稅局未發現有漏報收入的狀況時，適用上述說明！） |
依所得稅法規定，公司因故無法提供帳冊憑證（不論是故意或過失）供國稅局查核時，國稅局的承辦人可以依所謂的『同業利潤標準』來核定公司的課稅所得額，計算應補繳的稅額。依98年度公佈的『同業利潤標準』，房仲業適用的淨利率是33％。 |
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98年度 行業代號 |
小業別 |
擴大書審 純益率 |
所得額 標準 |
同業利潤標準 |
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毛利率 |
費用率 |
淨利率 |
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6812-11 |
不動產仲介 |
10％ |
23％ |
76％ |
43％ |
33％ |
※ ※、不提供帳冊的原因：
01、 帳冊、憑證確實遺失，無法提供。
避免損失無限度擴大。（收入面的問題、支出面的問題…..）
